Irregularidades na documentação de um imóvel são problemas muito comum hoje em dia, porém, pode dificultar a sua vida na hora da venda do imóvel.
Estudos apontam que um imóvel sem a documentação adequada pode ter uma desvalorização de até 25% sobre o seu valor de mercado, sendo ainda muito dificultoso conseguir um comprador disposto a encarar este problema.
Hoje, como a facilidade de crédito, é muito comum pessoas buscarem financiamentos imobiliários para a aquisição de casas, terrenos e terras rurais, o que pode ser um empecilho se o imóvel de alguma forma estiver com pendências.
Várias são as causas que podem restringir a venda do seu imóvel. Vamos enumerar a seguir os principais problemas relacionados à não regularização do seu imóvel:
IMÓVEL EM INVENTÁRIO
Dizer que o imóvel está em inventário, ou ainda, que necessita fazer inventário, quer dizer que o proprietário que possuí o bem registrado em seu nome já faleceu.
Muitos herdeiros somente iniciam o procedimento quando há o interesse na venda de determinado bem. Porém, a compra de imóveis nesta condição demanda muito cuidado e atenção. É muito importante que o comprador busque orientações jurídicas para verificar como está o andamento deste procedimento e se está tudo regularizado.
Atualmente é possível a realização de inventario extrajudicial (sem a necessidade de processo), o que facilita muito o procedimento. Em alguns casos é possível fazer o processo em poucos meses, ou ainda, desde início, conferir ao futuro comprador o direito a determinado bem, através da cessão de direitos hereditários (este tema será abordado em outro artigo).
De regra existem apenas duas possibilidades de adquirir o bem que está em nome de pessoa falecida, seja pelo inventário o qual estamos conversando, ou então pelo usucapião, outra forma de adquirir a propriedade do imóvel que passáramos a abordar.
O IMÓVEL FOI ADQUIRIDO A MUITOS ANOS E COMPRADOR PODE ATÉ TER FALECIDO (MAS NÃO É NECESSÁRIO)
Também é comum a aquisição de imóveis através de contratos realizados de forma particular, o que também podemos chamar de “contrato de gaveta”, ou ainda, contratos verbais no que podemos chamar de “fio do bigode”. Em ambas as situações, a pessoa que comprou não se preocupou de realizar a escritura pública de compra e venda, e posteriormente registra-la no registro de imóveis.
Muitos destes contratos já foram realizados a tantos anos pelo seus pais e avós e a situação de irregularidade foi se transmitindo. Ou ainda, foi adquirido por outra pessoa a muitos anos, e ela lhe passou um contrato em nome dela para você, porém o imóvel continua em nome de outra pessoa.
Para tais casos, é muito provável que o instrumento possível para a regularização destes imóveis seja a usucapião. Existem em nossas leis diversas formas de usucapião, que exigem posse de 2 anos até 15 anos, e ainda formalidades específicas para cada caso.
Para facilitar esse processo de regularização, atualmente também é permitido o usucapião extrajudicial, que assim como o inventário, não necessita de processo judicial, e pode ser muito mais rápido que o procedimento judicial.
Se você realizou contrato, tem prova do pagamento, e ainda consegue localizar o proprietário do imóvel, que por algum motivo se nega a realizar a transferência, pode ser que a solução para a sua regularização seja a adjudicação compulsória.
VENDEDOR RECEBEU E NÃO QUER TRANSFERIR
Como no caso anterior, também há a celebração de um contrato de compra e venda, o qual o vendedor compromete-se a transferir determinado imóvel ao comprador.
Ocorre que, mesmo após a quitação, o vendedor nega-se a transferir o imóvel, deixando o comprador com um enorme prejuízo e ainda frustrado.
Neste sentido, após toda a análise contratual, e ainda de posse dos recebidos de pagamento, é possível que a forma de regularização de seu imóvel dependa de uma ação judicial, com o objetivo que ao final o juiz dê uma sentença favorável e ordene a transferência do imóvel para o seu nome, seguindo todos os trâmites legais da escritura pública e registro.
CONSTRUÇÃO NÃO AVERBADA
Outra irregularidade muito comum nos imóveis residenciais, é a inexistência da averbação da área construída, ou seja, a casa e demais construções existentes no terreno não foram averbadas na matrícula do imóvel.
A irregularidade na averbação dos imóveis também pode ser uma das causas para não conseguir vender o imóvel. Normalmente esse problema só é percebido na venda ou então quando da realização do inventário.
O procedimento de regularização demanda a contratação de serviços técnico, como engenharia, contabilidade e um advogado especialista no assunto.
Dependendo do tempo em que as obras (construções) foram edificadas (construídas) pode ainda ser devido algum tipo de imposto, como o ISS ou INSS.
Dificilmente poderá existir uma irregularidade não corrigível, a não ser que a sua posse/propriedade seja contrataria a lei. Neste sentido, para melhor analisar o seu caso, sempre é necessário consultar um profissional qualificado e especialista na área.
Muitos procedimentos de regulamentação acabam demorando muito tempo devido a inexperiência da pessoa que realiza, por isso, busque sempre alguém qualificado para auxilia-lo em qualquer um destes procedimentos.
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