Abandono Familiar – Usucapião após 2 anos de abandono.

História triste, porém, muito frequente. O que fazer quando meu marido /esposa abandona o lar e deixa diversas pendência, incluindo bens que não foram divididos? Existe alguma forma de requerer a propriedade exclusiva da residência do casal?

De regra sabemos que existem regimes de bens que estabelecem como ficará a divisão quando do termino do relacionamento, seja decorrente da união estável ou do casamento, porém em casos de abandono, há sim uma possibilidade de obter a propriedade para si.

Mas qual é a forma? e qual é o prazo?

O USUCAPIÃO PRÓ-FAMÍLIA, também conhecido pelo usucapião por abandono de lar, possui dentre outros requisitos, o prazo de posse exclusiva do imóvel de apenas 2 anos.

 

Em 2011, o legislador, reconhecendo os problemas enfrentados por muitas pessoas, quando ocorre o encerramento irregular da relação conjugal, incluiu no Código Civil uma nova modalidade de usucapião, aplicado nos casos em que um dos cônjuges/companheiros, abandona a família e não reivindica a divisão dos bens do casal, demonstrando total desinteresse pelos mesmo.

A lei prevê no art. 1.240-A os requisitos necessários para requerer o usucapião por abandono de lar, que são:

  1. O imóvel deve ser de propriedade comum, ou seja, ambos devem ser proprietários do mesmo;
  2. O imóvel deve ser urbano e possuir metragem de até 250m²;
  3. Quem está requerendo o usucapião não pode ser proprietário de nenhum outro imóvel;
  4. O cônjuge ou companheiro deve ter abandonado voluntariamente o imóvel, atitude que configure o desamparo à família (análise subjetiva caso a caso);
  5. Posse direta do imóvel por 2 anos, de forma ininterrupta e sem oposição, utilizando o imóvel para a sua moradia e de sua família;
  6. Nunca ter requerido esta espécie de usucapião anteriormente.
  7. Esta lei se aplica para homem e mulher, e também em relações homoafetivas.

Conhece alguém que pode precisar desta informação? Compartilhe esse artigo.

 

Imóvel Irregular? Como regularizar

Irregularidades na documentação de um imóvel são problemas muito comum hoje em dia,  porém, pode dificultar a sua vida na hora da venda do imóvel.

Estudos apontam que um imóvel sem a documentação adequada pode ter uma desvalorização de até 25% sobre o seu valor de mercado, sendo ainda muito dificultoso conseguir um comprador disposto a encarar este problema.

Hoje, como a facilidade de crédito, é muito comum pessoas buscarem financiamentos imobiliários para a aquisição de casas, terrenos e terras rurais, o que pode ser um empecilho se o imóvel de alguma forma estiver com pendências.

Várias são as causas que podem restringir a venda do seu imóvel. Vamos enumerar a seguir os principais problemas relacionados à não regularização do seu imóvel:

 

IMÓVEL EM INVENTÁRIO

Dizer que o imóvel está em inventário, ou ainda, que necessita fazer inventário, quer dizer que o proprietário que possuí o bem registrado em seu nome já faleceu.

Muitos herdeiros somente iniciam o procedimento quando há o interesse na venda de determinado bem. Porém, a compra de imóveis nesta condição demanda muito cuidado e atenção. É muito importante que o comprador busque orientações jurídicas para verificar como está o andamento deste procedimento e se está tudo regularizado.

Atualmente é possível a realização de inventario extrajudicial (sem a necessidade de processo), o que facilita muito o procedimento. Em alguns casos é possível fazer o processo em poucos meses, ou ainda, desde início, conferir ao futuro comprador o direito a determinado bem, através da cessão de direitos hereditários (este tema será abordado em outro artigo).

De regra existem apenas duas possibilidades de adquirir o bem que está em nome de pessoa falecida, seja pelo inventário o qual estamos conversando, ou então pelo usucapião, outra forma de adquirir a propriedade do imóvel que passáramos a abordar.

 

O IMÓVEL FOI ADQUIRIDO A MUITOS ANOS E COMPRADOR PODE ATÉ TER FALECIDO (MAS NÃO É NECESSÁRIO)

Também é comum a aquisição de imóveis através de contratos realizados de forma particular, o que também podemos chamar de “contrato de gaveta”, ou ainda, contratos verbais no que podemos chamar de “fio do bigode”. Em ambas as situações, a pessoa que comprou não se preocupou de realizar a escritura pública de compra e venda, e posteriormente registra-la no registro de imóveis.

Muitos destes contratos já foram realizados a tantos anos pelo seus pais e avós e a situação de irregularidade foi se transmitindo. Ou ainda, foi adquirido por outra pessoa a muitos anos, e ela lhe passou um contrato em nome dela para você, porém o imóvel continua em nome de outra pessoa.

Para tais casos, é muito provável que o instrumento possível para a regularização destes imóveis seja a usucapião. Existem em nossas leis diversas formas de usucapião, que exigem posse de 2 anos até 15 anos, e ainda formalidades específicas para cada caso.

Para facilitar esse processo de regularização, atualmente também é permitido o usucapião extrajudicial, que assim como o inventário, não necessita de processo judicial, e pode ser muito mais rápido que o procedimento judicial.

Se você realizou contrato, tem prova do pagamento, e ainda consegue localizar o proprietário do imóvel, que por algum motivo se nega a realizar a transferência, pode ser que a solução para a sua regularização seja a adjudicação compulsória.

 

VENDEDOR RECEBEU E NÃO QUER TRANSFERIR

Como no caso anterior, também há a celebração de um contrato de compra e venda, o qual o vendedor compromete-se a transferir determinado imóvel ao comprador.

Ocorre que, mesmo após a quitação, o vendedor nega-se a transferir o imóvel, deixando o comprador com um enorme prejuízo e ainda frustrado.

Neste sentido, após toda a análise contratual, e ainda de posse dos recebidos de pagamento, é possível que a forma de regularização de seu imóvel dependa de uma ação judicial, com o objetivo que ao final o juiz dê uma sentença favorável e ordene a transferência do imóvel para o seu nome, seguindo todos os trâmites legais da escritura pública e registro.

CONSTRUÇÃO NÃO AVERBADA

Outra irregularidade muito comum nos imóveis residenciais, é a inexistência da averbação da área construída, ou seja, a casa e demais construções existentes no terreno não foram averbadas na matrícula do imóvel.

A irregularidade na averbação dos imóveis também pode ser uma das causas para não conseguir vender o imóvel. Normalmente esse problema só é percebido na venda ou então quando da realização do inventário.

O procedimento de regularização demanda a contratação de serviços técnico, como engenharia, contabilidade e um advogado especialista no assunto.

Dependendo do tempo em que as obras (construções) foram edificadas (construídas) pode ainda ser devido algum tipo de imposto, como o ISS ou INSS.

 

Dificilmente poderá existir uma irregularidade não corrigível, a não ser que a sua posse/propriedade seja contrataria a lei. Neste sentido, para melhor analisar o seu caso, sempre é necessário consultar um profissional qualificado e especialista na área.

Muitos procedimentos de regulamentação acabam demorando muito tempo devido a inexperiência da pessoa que realiza, por isso, busque sempre alguém qualificado para auxilia-lo em qualquer um destes procedimentos.